長期型定期借地権とは
2017年5月9日「火曜日」更新の日記
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- 長期型定期借地権は契約存続期間の最低期間を５０年とされています。地主には自分の代では、その土地を使用する計画がなく、あえて土地の返還を受けなくてもよいが、自分の子、孫の代には土地の返還を受けて、先祖から引き継いだ土地を自由に使わせてやれる状態で引継ぎをしたいと思う人も多いものです。５０年間という長期間を存続期間としても、期間満了時には必ず土地が返還されるのであれば、借地契約を望む地主は多数いると思われます。一方、借地人の立場にたっても５０年間もの長期間、借地関係が存続すれば、借地上に鉄筋コンクリートなど高価な建物を建築しても、期間経過時には老朽化し立替えの時期がきますし、借地上に建築した建物の利用も十分行い、それに投下した資本も十分回収できますので、期間経過後借地を返還してもかまわないともいえるのです。また、普通借地権のように期間満了後の更新ができなくともかまわない、それよりむしろ高額の権利金を少しでも低額にして欲しいという借地人も多数いると考えられます。この意味で借地関係のニーズの多様化に対応し、地主、借地人の関係を合理的に処理するものとして、この長期型定期借地権は期待されています。この長期型の定期借地権を新設することは、改正作業の早い段階から決まっていたのですが、存続期間の最短期間を何年にするかについては、種々の意見がありました。最終的に決まった５０年以上というものの他に、６０年以上にすべきとの意見もありましたが、建物の寿命、地主、借地人の意識等を考えて、５０年以上と決まりました。この長期型借地権設定の要件は、次の２点です（借地借家法２２条）。①契約の存続期間を５０年以上とすること。②この定期借地権契約をするには、地主、借地人がその旨を合意するだけでは足りず、公正証書又はその他の書面によって契約すること。この２つの要件を満たせば、地主と借地人は次の３つの特約を定めることができます。③借地人の請求又は使用継続による契約の更新をしないとすること。④存続期間中に建物が滅失した場合に再築しても存続期間の延長はしないとすること。⑤契約が終了したとき、地主は借地上の建物を買い取らないとすること。③から⑤の特約は、いずれも借地法の規定に反するわけですが、改正前はこのような特約は借地人に不利になるので、一切無効とされていましたが、今回の改正により新設された長期型定期借地権では、特に有効と認められたのです。
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